Aktuell

Beim Erwerb einer gebrauchten Immobilie ist es meist mit dem Kaufpreis nicht getan. Häufig kommen noch Kosten für die Modernisierung der eigenen vier Wände hinzu. Was viele (noch) nicht wissen: Nach der Energieeinsparverordnung sind gewisse Maßnahmen für Käufer sogar Pflicht. So müssen beispielsweise alte Heizungen erneuert und die Wohnungswände gedämmt werden. Dabei verpflichtet die Energieeinsparverordnung (EnEV) vor allem ältere Immobilien seit 2002 zur energetischen Nachrüstung bei Heizung und Dämmung. Diese zielt hauptsächlich auf Gebäude mit mehr als zwei Wohneinheiten sowie Büro- und Verwaltungsgebäude ab.

Erwerber älterer Immobilien sollten unbedingt einen Sachverständigen hinzuziehen, um sicher zu gehen, dass diese Vorgaben bereits erfüllt sind oder den Preis dementsprechend verhandeln. Dennoch sollte der energetische Aspekt bei der Anschaffung von Ein- und Zweifamilienhäusern nicht außer betracht gelassen werden.

Um den steigenden Heizkosten entgegenzuwirken, ist es meist mit den Vorgaben der EnEV nicht getan. Es sind weitere Maßnahmen notwendig, um den Energieverbrauch deutlich zu senken. Anhand des Baujahres lassen sich typische Schwachstellen erkennen.

Daher sollten Erwerber vor dem Hauskauf einen Sachverständigen mit Energiekenntnisse zu Rate ziehen. Dieser schätzt die Modernisierungskosten und weiß, welche Maßnahmen möglich sind.

Die Preise für Rendite-Immobilien (i.d.Z. Wohnhäuser zur Kapitalanlage, Bj. >1949) sind in den vergangenen zehn Jahren um rund 18 % gesunken. Das ergibt ein Vergleich der Kaufpreismultiplikatoren von 40 Großstädten. Zahlte man 1996 im Durchschnitt das 14,5-fache der mit dem Objekt erzielten Jahresnettokaltmiete, muss dafür heute nur noch das 11,8-fache bezahlt werden. Statistisch entspricht dies rund 2% Rückgang jährlich.

Ein verstärkter Trend von ausländischen Investoren in Mehrfamilienhäuser ist dabei zu verzeichnen. Deutsche Anleger hingegen, halten sich dennoch zurück. Eventuelle Gründe könnten die anstehenden Reformen in der Unternehmens- und Erbschaftssteuer sein.

Dabei sind die Renditeaussichten attraktiv: Für Anleger mit einer gesicherten Finanzierung spricht die Marktlage zurzeit für ein Engagement in Rendite-Immobilien. Die für eine Immobilie wichtigen Faktoren - niedrige Einstandskosten und gute Vermietbarkeit -  stellen sich in vielen deutschen Großstädten positiv dar.

In den vergangenen 10 Jahren sind in Deutschland die Mieten für Büroimmobilien um rund 13 % gesunken, wie sich aus einem Durchschnittsvergleich von 40 Städten im Zeitraum von 1996-2006 ergab. Selbst der stark gestiegene Büroflächenumsatz im letzten Jahr, der sich auch in vielen Großstädten fortsetzt, schlägt sich in preislicher Hinsicht nicht bundesweit durch.

Als Trend lassen sich jedoch anziehende Mieten im Spitzensegment und erhöhte Flächenumsätze deuten. Der Überhang moderner Büroflächen, der sich wegen der starken Neubautätigkeit in den letzten Jahren aufgebaut hat, verringert sich hingegen in den meisten Metropolen deutlich.

Die Mieten für kleine Einzelhandelsgeschäfte in 1a-Lage im Geschäftskern sind in den letzten zehn Jahren knapp 12% gesunken, wie sich aus den Durchschnittsvergleich der Mieten von 40 Großstädten ergibt.

An den deutschen Topstandorten fällt die Mietpreisentwicklung jedoch deutlich anders aus. Bis auf Berlin und Hamburg verzeichnen alle übrigen Großstädte ein Plus in der Entwicklung. So sind die Mieten in den 1a-Lagen der Geschäftskerne in den letzten zehn Jahren in Köln knapp 9%, in Frankfurt knapp 20 %, in Düsseldorf um 28% und in München um 30 % gestiegen.I

n den 1b-Lagen sieht es aber ganz anders aus. Da liegen die Mietpreisrückgänge allesamt im zweistelligen Prozentbereich. Damit bestätigt sich der Trend der vergangenen Jahre: Es sind insbesondere die Ladenflächen in den 1a-Lagen großer Städte, die weitgehend stabil sind bzw. sich positiv entwickeln, während die Mieten für Ladenflächen in kleineren Städten weiter sinken.

Mieter müssen Mieterhöhungen auch dann akzeptieren, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete seit Vertragsabschluss gleich geblieben ist.

In einem Grundsatzurteil untermauerten die Bundesrichter in Karlsruhe die Bedeutung ortsübliche Vergleichsmiete auch bei niedrigen Mieten. Die Vergleichsmieten, die in Mietspiegeln zusammengefasst sind, dienen Vermietern als Orientierungsgröße und Basis für Mietanpassungen.
Dem Bundesgerichtshof zufolge muss der Mieter der geplanten Mieterhöhung zustimmen. Ob sich die Vergleichsmiete seit Vertragsabschluss verändert hat oder nicht, sei für Mieterhöhungen unerheblich. Der Mieter müsse im Gegenteil von vornherein damit rechnen, dass die Miete stufenweise bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete angepasst wird. Eine Ausnahme gelte für Mieter, deren Vertrag einen Eintrag enthält, nach dem Mieterhöhungen von vornherein ausgeschlossen werden (Az. VIII ZR 303/06).

vgl. http://www.focus.de/immobilien/mieten/mieten_aid_64017.html

Der Vermieter darf von seinem Mieter nicht fordern, dass Schönheitsrenovierungen von der „bisherigen Ausführungsart“ nur dann abweichen dürfen, wenn der Vermieter dem zustimmt. Eine solche Klausel benachteiligt den Mieter unangemessen und ist deshalb unwirksam, entschied der Bundesgerichtshof (Az.: VIII ZR 199/06).

Eine solche Regel habe zur Folge, dass die gesamte Renovierungsklausel null und nichtig ist. Der Mieter muss in diesem Fall also nichts in der Wohnung erledigen.

Auf dem Markt für Solarwärme kündigt sich eine drastische Senkung der Förderung an. Darauf weist die überregional tätige Firma Solar Now aus dem hessischem Bad Sooden-Allendorf hin.
Die Fördersätze im BaFa Förderprogramm wurden bereits von € 135,- pro Quadratmeter Kollektorfläche im Jahre 2005 mehrfach verringert auf derzeit € 70,-, also auf fast die Hälfte in nur zwei Jahren! Es erscheint plausibel, dass sich das für diesen Sommer angekündigte Solarwärmegesetz aller Voraussicht nach am Modell der bereits seit 2004 gesetzlich geregelten Solarstrom-Förderung orientieren wird. Zu Deutsch: Je später man sich für eine Solaranlage entscheidet, desto weniger Geld gibt´s als Zuschuß.

Wenn es um den Kauf selbst zu nutzender Immobilien geht, gehören Singles und Senioren zu den anspruchsvollsten Interessenten. Zu diesem Ergebnis kommt die "Immobilien-Trendstudie" von Planet Home, einer Tochter der HypoVereinsbank. Für 80 Prozent der Alleinstehenden ist demnach die Nähe einer stark befahrenen Straße ein Ausschlusskriterium für den Kauf und auch hoher Sanierungsbedarf treibt sie in die Flucht. Bei den Senioren hingegen lassen sich neun von zehn Interessenten durch schlechte Einkaufsmöglichkeiten und eine fehlende Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel abschrecken.

Die Menschen leben wieder lieber in der Stadt als im Umland. Jahrzehntelang wanderten viele Bewohner aus den Städten in die nahe gelegenen Umlandbereiche ab. Zu den so genannten "Stadtflüchtern" zählten vor allem junge Familien. Jetzt werden städtische Wohnbereiche von vielen wieder als attraktiv entdeckt. Denn die Kosten des Wohnens im Umland werden zunehmend bewusster wahrgenommen und beispielsweise das Zweitauto den Wohnkosten in der Stadt gegenübergestellt.

Vor allem die Attraktivität der Stadt und des innenstadtnahen Bereichs wurde bei Bewohnerbefragungen als Grund für den Wunsch zum wohnen in der Stadt genannt. Besonders gefragt sind Grünflächen in der Wohnumgebung, wenig Lärm, gute Parkmöglichkeiten, ein großes Angebot an Geschäften, die gute ärztliche Versorgung und ein vielfältiges Angebot für Kinder.

Weniger als zehn Prozent der vom Difu (Deutsches Institut für Urbanistik) befragten Bewohner in München und Leipzig würden lieber im Umland wohnen. Dabei zieht es zunehmend die (gehobene) Mittelschicht in die Stadt. Dazu kommen junge Ein- und Zwei-Personen Haushalte, Familien und Senioren. Denn gerade letztere schätzen die kulturellen Attraktivitäten  sowie die kurzen Wege um viel zu erleben.

Das Bundesverfassungsgericht hat die Ungleichbehandlung von Immobilien- und Geldvermögen bei der Erbschaftssteuer als nicht verfassungskonform gekippt und den Gesetzgeber aufgefordert, spätestens mit Wirkung ab 1. Januar 2009 neue verfassungskonforme Regelungen für die Wertermittlung bei der Erbschaftssteuer zu treffen. Prinzipiell erwartet das Gericht, dass für unterschiedliche Arten von vererbtem oder verschenktem Vermögen vergleichbare Maßstäbe angewendet werden müssen. Die bisherige Wertermittlung sei zu uneinheitlich und zu willkürlich.

Die Vererbung von Wohnobjekten wird vermutlich auch zukünftig nicht mit Erbschaftssteuer belastet sein.

Zwar haben die Verfassungsrichter in ihrem Urteil betont, dass Immobilienvermögen grundsätzlich nicht anders bewertet werden darf als zum Beispiel Barvermögen. Allerdings kann in einem zweiten Schritt, d.h. nach erfolgter Bewertung die mögliche Besteuerung zum Beispiel durch Freibeträge deutlich gemildert oder ggf. sogar vermieden werden. Die Bundesregierung ist aufgefordert bis Ende 2008 ein Gesetz zur Erbschaftssteuer verabschieden, das den Vorgaben der entspricht.

Wertminderung von Erbbaurecht in der Zwangsversteigerung häufig falsch angesetzt

Im Jahr 2005 gab es in Deutschland rund 93.000 Zwangsversteigerungsverfahren. Hierzu zählen zunehmend auch Erbbaurechte.

Die Bekanntmachung der Zwangsversteigerungstermine durch das zuständige Amtsgericht enthält immer auch den vom Vollstreckungsgericht festgesetzten Verkehrswert, der in der Regel von einem Sachverständigen ermittelt wird. Die Besonderheit in der Zwangsversteigerung liegt darin, dass in dem angegebenen Verkehrswert keine Wertminderungen durch gegebenenfalls bestehende dingliche Belastungen des Versteigerungsobjekts berücksichtigt sind.

Den Bietinteressenten werden erst beim Versteigerungstermin die gesetzlichen bzw. abweichend vereinbarten Versteigerungsbedingungen mitgeteilt. Hierzu zählt auch, welche der vorhandenen Belastungen der Ersteher mit dem Zuschlag tatsächlich übernehmen muss. Der Bieter darf sein Bargebot deshalb nicht nur an dem festgesetzten Verkehrswert des unbelasteten Objekts ausrichten, sondern er muss als Abzug an dem festgesetzten Verkehrswert auch einkalkulieren, welche Wertminderungen die nach den konkreten Versteigerungsbedingungen bestehen bleibenden Belastungen auslösen.

Mit der Begründung eines Erbbaurechts nach der Erbbaurechtsverordnung gestattet der Grundstückseigentümer dem Erbbauberechtigten, abweichend von den §§ 93, 94 BGB, über die vereinbarte Erbbauzeit auf dem fremden Grundstück ein eigenes Bauwerk zu haben. Bei einem Erbbaurecht bleibt der Grundstückseigentümer für die gesamte Laufzeit Eigentümer seines Grundstücks.

Die Erbbauzinsreallast und die Vormerkung sind nicht Bestandteile, sondern rechtliche Belastungen des Erbbaurechts. Sie dürfen deshalb in der Verkehrswertermittlung für die Zwangsversteigerung entsprechend den vorausgegangenen Ausführungen nicht wertmindernd berücksichtigt werden. Das Erbbaurecht ist in der Versteigerung nur mit seinem verdinglichten Vertragsinhalt beschlagnahm und geht zunächst auch nur so auf den Ersteher über.

Vgl. http://www.sprengnetter-online.de/docpdf/presse/erbbaurechtiz2.pdf

Einfamilienhäuser sind in München am teuersten

Einfamilienhäuser sind das stabilste Segment auf dem Immobilienmarkt. Es reagiert weniger stark als Wohnungseigentum in großen Etagenwohnungen auf Marktschwankungen. Die teuersten Eigenheime sind in München zu finden. Im Allgemeinen ist jedoch der Preisverlauf in Großstädten und Kleinstädten ähnlich.

Die Preise für frei stehende Einfamilienhäuser in der Bundesrepublik sind seit den neunziger Jahren rückläufig. Bei der Entwicklung gibt es keine Unterschiede zwischen Eigenheime mit einfachem, mittlerem und hohem Wohnwert Zwar sind die Prognosen für die zukünftige Preisentwicklung von dem heutigem Standpunkt aus schwierig, dennoch zeigen aktuelle Trends eine positive Tendenz auf, so dass von einer zukünftigen Stabilisierung ausgegangen werden kann. Das niedrige Preisniveau von Immobilien sowie der niedrige Finanzierungszins bieten die besten Voraussetzungen für den Kauf von Einfamilienhäusern.